Microinvestimentos imobiliários: uma estratégia sólida diante da instabilidade cambial

O self-storage é um dos segmentos mais sólidos do mercado imobiliário dos EUA. O setor de armazenamento gera US$ 35 bilhões por ano, e um em cada cinco norte-americanos utiliza depósitos para guardar seus pertences. No entanto, o setor ainda não atingiu seu limite máximo, e há uma tendência que promete ampliar seu alcance: a subdivisão de edifícios em unidades independentes.

O modelo de condomínio de armazenamento: inovação e novas oportunidades
O modelo de negócios proposto pelo condomínio de armazenamento representa uma lufada de ar fresco para o setor de armazenamento. Trata-se de uma reformulação de um produto já consolidado, que permite expandir o mercado para novos tipos de público. De fato, a subdivisão dos edifícios em unidades possibilita que pequenos e médios investidores ingressem nesse negócio, com investimentos iniciais a partir de valores próximos a US$ 50.000.

Essa reconfiguração da comercialização dos sistemas de armazenamento não implica a substituição de um tipo de inversor-alvo por outro, mas constitui uma inovação de mercado. Ou seja, uma estratégia pela qual uma empresa introduz uma novidade que permite incorporar novos segmentos. A possibilidade de adquirir unidades de armazenamento e ampliar o investimento de forma progressiva aumenta as alternativas do segmento em termos de custos e, portanto, favorece sua expansão.

Alta padronização: o armazenamento como commodity
Outra característica que contribui para a consolidação desse modelo é seu alto grau de padronização. O “condo-storage” gera produtos que funcionam de maneira semelhante a uma commodity: as unidades de armazenamento são ativos padronizados, praticamente idênticos entre si e combináveis. Isso as torna bens de fácil entrada e saída no mercado, já que, ao contrário do que ocorre com outros imóveis, sua comercialização depende de sua utilidade objetiva e não de seu apelo subjetivo. Tanto é assim que, em muitas ocasiões, quem adquire esses imóveis não considera necessário conhecê-los pessoalmente antes de comprá-los.

Assim como as commodities, o self-storage é cada vez mais procurado por investidores que buscam construir carteiras diversificadas. Em contextos de volatilidade financeira, ganham relevância estratégias como as propostas pelo modelo de alocação de Yale, segundo o qual uma carteira bem-sucedida deve destinar pelo menos 20% a ativos alternativos. Diversos cálculos indicam que essa fórmula pode até dobrar os retornos apresentados pelas carteiras tradicionais.

Rendimentos superiores
O “condo-storage” chegou a demonstrar capacidade de gerar lucros ainda maiores do que os oferecidos pelos títulos do Tesouro dos Estados Unidos, ativo historicamente escolhido por quem deseja minimizar riscos e garantir ganhos. Esse é o caso das unidades de armazenamento comercializadas pela empresa BAS Storage, do empresário argentino Marcos Victorica, que, em um período de dez anos, geraram mais do que o dobro do lucro produzido por esses títulos no mesmo período.

O segredo: depender da produção, não da população
Um dos segredos do sucesso desse setor reside em sua dependência do crescimento da produção, e não do crescimento da população. Enquanto os EUA continuarem sendo um dos países mais produtivos do mundo, continuarão gerando um excedente a ser armazenado, e o setor de self-storage manterá sua trajetória ascendente. Os depósitos são bens profundamente enraizados na cultura norte-americana, tão necessários para o país quanto os aeroportos e as rodovias.

O “condo-storage” não representa apenas uma reconfiguração dentro do setor, mas também um novo leque de possibilidades para o investidor moderno.